Reflexões a partir de um dos Congressos do IBRADIM - Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
O crédito no Brasil deu um salto de segurança jurídica com a alienação fiduciária, instituída pela Lei 9.514/1997. Seu impacto foi notável: facilitou o acesso ao crédito, reduziu riscos para o credor e trouxe mais eficiência ao setor imobiliário. Porém, mesmo sendo um mecanismo robusto, não está imune a controvérsias jurídicas — especialmente quando entra em cena o Poder Judiciário.
Com a chegada da Lei 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, o instituto da alienação fiduciária ganhou novas camadas de regulamentação. O objetivo? Ampliar a efetividade da garantia e dar mais previsibilidade a quem financia — sem desproteger o adquirente de boa-fé.
O que mudou com o Marco das Garantias?
Entre os principais pontos destacados no Congresso IBRADIM:
- Possibilidade de alienação fiduciária de bem próprio ou de terceiro, inclusive de forma superveniente, desde que registrada em cartório (Art. 22, §3º, Lei 9.514/97).
- O inadimplemento de qualquer obrigação garantida pelo bem permite a execução da garantia, desde que previsto expressamente no contrato (Art. 22, §6º).
- Estabelecimento de um prazo de 60 dias para desocupação do imóvel após a consolidação da propriedade pelo credor (Art. 30).
- A legislação prevê reintegração liminar de posse, mesmo com eventuais ações judiciais em andamento, desde que haja comprovação da consolidação da propriedade.
Essas medidas reforçam a segurança jurídica para o credor fiduciário e otimizam o processo de execução extrajudicial — ponto-chave para quem trabalha com recuperação de crédito.
Mas... e a judicialização?
A prática forense mostra que, mesmo com regras claras, a interpretação judicial pode relativizar o instituto:
- Relações de consumo seguem sob a lente do Código de Defesa do Consumidor (CDC), como reforçado no Tema 1.095/STJ.
- Juízes ainda têm aplicado o entendimento de que o registro tardio da alienação pode inibir a execução extrajudicial, com base na boa-fé objetiva e no princípio da supressio.
- O caso julgado no REsp 2.135.500/GO (3ª Turma/STJ) ilustra bem: a demora injustificada no registro da garantia pode afastar o direito do credor de exigir a retomada do bem pela via extrajudicial.
Esses embates mostram como é importante ter um suporte jurídico especializado e monitoramento constante dos julgados — algo que oferecemos com agilidade na Rezzú.
Como isso impacta incorporadoras, loteadoras e credores em geral?
- Mais eficiência na retomada de bens inadimplentes, desde que o contrato esteja bem estruturado e registrado.
- Redução de custos com litígios judiciais, ao adotar a via extrajudicial como prioridade.
- Atenção redobrada à formalização contratual, cláusulas de vencimento antecipado e à comunicação com o devedor.
- Necessidade de gestão ativa das garantias, inclusive quanto a prazos e notificações legais.
O papel da Rezzú Soluções nesse cenário
Como especialistas em recuperação de crédito e atuação extrajudicial, nossa equipe está preparada para:
- Revisar garantias e contratos com base na nova legislação;
- Conduzir execuções extrajudiciais conforme os requisitos da Lei 9.514/97 e da Lei 14.711/2023;
- Apoiar construtoras, incorporadoras e investidores na retomada eficiente de ativos;
- Evitar riscos de nulidades ou bloqueios judiciais por falhas contratuais.
A alienação fiduciária continua sendo uma das ferramentas mais eficazes para garantia de crédito no país — mas seu uso demanda atenção estratégica e técnica.
Precisa estruturar melhor suas garantias e reduzir a inadimplência?
Conte com a Rezzú Soluções para transformar desafios em soluções eficazes.