A Reforma Tributária, prevista para começar a produzir efeitos a partir de janeiro de 2027, já está oficialmente regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025 e promete mudar profundamente a forma como o setor imobiliário — especialmente as incorporações e loteamentos — lida com tributos.

Participamos do Congresso IBRADIM Centro-Oeste 2025, realizado em Goiânia, e reunimos os principais pontos debatidos pela palestrante Vivian Casanova sobre os efeitos diretos da reforma nas incorporações imobiliárias. Confira os destaques:



📘 Alterações para a Incorporação Imobiliária

A nova legislação traz regras específicas que impactam diretamente os incorporadores:

• Base legal: Art. 262 da LC 214/2025;
• Fato gerador: No momento do pagamento, seguindo o regime de caixa;
• Base de cálculo: Valor total da operação de alienação da unidade imobiliária, incluindo juros e correção monetária;
• Alíquota: Redução de 50% da alíquota padrão (13,5% no total, somando CBS e IBS).

Além disso, será obrigatória a emissão de nota fiscal para todas as operações de incorporação.

🔁 Crédito e Compensações

O alienante (quem vende) poderá compensar créditos de IBS e CBS pagos sobre bens e serviços usados na obra — um ponto que pode trazer certo alívio para as construtoras, desde que bem planejado.

📉 Redutores de Ajuste e Social

Dois mecanismos podem diminuir a carga tributária:

• Redutor de ajuste: Aplicável a imóveis adquiridos até 31/12/2026 e a imóveis em construção na mesma data;
• Redutor social: Para imóveis residenciais com valor de até R$ 100 mil. Ambos os redutores deverão ser proporcionais ao valor total do imóvel e aplicados a cada parcela da venda.
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🏗️ Transição: o que muda para o RET?

Apesar da nova regra, a transição será suave para quem opera hoje no Regime Especial de Tributação (RET): a carga efetiva será semelhante à atual (em torno de 4%), o que garante maior previsibilidade até 2026.

🧱 Loteamentos: atenção ao prazo de registro

Para loteadoras, um ponto de atenção: quem registrar os imóveis até 2028 poderá optar entre o modelo antigo ou o novo da Reforma.

Os redutores para base de cálculo incluirão:

• Valor de aquisição da gleba, com marco temporal (antes ou após 31/12/2026);
• ITBI;
• Contrapartidas urbanísticas e ambientais (inclusive outorgas onerosas e doações);
• Redução social de R$ 30 mil por lote residencial.

Importante: não será permitida a apropriação de créditos tributários sobre as contrapartidas.

💡 Permuta Financeira: como fica?

Um tema sensível tratado foi o das permutas financeiras e uso de SPEs ou SCPs. Enquanto a reforma da renda não for concluída, a tributação incidirá sobre a receita operacional.

⚠️ Destaques:

• Desde 2017, o valor do redutor de ajuste é o valor de aquisição.
• Em permutas com aporte de capital, será considerado o valor da operação, o que pode gerar GCAP para o terrenista — exigindo atenção especial na estruturação da operação.
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✅ Construtoras: planejamento será fundamental

Cada fornecedor impactará a cadeia de créditos e débitos do IBS e CBS. Ou seja, a gestão da obra deverá estar atenta à origem e natureza de cada insumo para evitar surpresas no custo final tributário.

🕒 Hora de agir!

Apesar da vigência prática começar em 2027, a Lei já está válida — e quanto antes os empreendedores se prepararem, mais tempo terão para se adequar com segurança jurídica.

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