A multipropriedade imobiliária, modelo que divide a posse e uso de um imóvel entre diferentes cotistas ao longo do tempo, vem crescendo especialmente em empreendimentos com apelo turístico. No entanto, essa modalidade traz novos desafios jurídicos e operacionais — principalmente quando se trata da inadimplência de um dos multiproprietários.

Durante o Congresso IBRADIM Centro-Oeste 2025, especialistas destacaram a aplicação prática do art. 1.358-S do Código Civil como forma de enfrentamento à inadimplência. A norma introduz um mecanismo que se assemelha à anticrese legal, possibilitando o uso da fração de tempo do inadimplente como forma de compensação.

O que prevê o artigo 1.358?

Segundo o dispositivo:

“Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível [...] a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente.”

Ou seja, o condomínio pode assumir temporariamente o uso da fração inadimplida e utilizá-la para gerar receita (por exemplo, por meio de locação) até o valor da dívida ser quitado.

Quando há sistema de locação unificada

O cenário é ainda mais estruturado quando o empreendimento adota um sistema de locação centralizada (pool), em que todos os multiproprietários aderem, voluntária ou obrigatoriamente, ao aluguel compartilhado de suas frações:

“A convenção poderá prever que, em caso de inadimplência, a administradora do sistema de locação fique munida de poderes para utilizar a integralidade dos valores líquidos gerados pela fração inadimplida para amortizar a dívida do condômino, até sua quitação.”

Assim, o próprio empreendimento utiliza a fração inadimplida como fonte de receita para saldar os débitos — uma solução eficiente, prática e legalmente prevista.

O Sistema Pool e sua importância operacional

O Sistema Pool deve estar previsto em convenção e pode ter adesão obrigatória ou facultativa. Quando bem gerido, com regras claras, transparência e prestação de contas periódica, o pool se torna essencial para a viabilidade econômico-operacional do empreendimento, especialmente em locais com finalidade turística.

Vantagens desse modelo para o condomínio

• Minimiza o impacto da inadimplência sobre os demais multiproprietários;

• Garante a continuidade dos serviços e da manutenção do imóvel;

• Reduz a judicialização, pois há previsibilidade contratual e segurança jurídica;

• Reforça a sustentabilidade financeira do empreendimento, tornando-o mais atrativo e organizado.

Considerações finais

A multipropriedade exige governança clara, planejamento jurídico e boa administração. A adoção de cláusulas como as previstas no art. 1.358-S e a organização de um sistema de locação profissionalizado contribuem não apenas para combater a inadimplência, mas também para proteger o patrimônio coletivo e garantir a experiência positiva dos cotistas.

Na Rezzú, acompanhamos essas mudanças de perto para oferecer assessoria jurídica atualizada e estratégica aos nossos clientes.

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