A destituição do incorporador tem se tornado um tema cada vez mais presente em discussões judiciais e empresariais no Brasil. A paralisação de obras, a falta de transparência com adquirentes e a má gestão são motivos recorrentes de disputas que chegam ao Judiciário. E foi exatamente sobre isso que tratou o REsp 1.881.806/SP, julgado pela Terceira Turma do STJ.

Durante o Congresso IBRADIM Centro-Oeste 2025, esse tema ganhou ainda mais força com o debate sobre a divergência de entendimentos dentro do próprio STJ, especialmente quando falamos de retenção de valores, lucros cessantes, fruição de lotes e responsabilidade solidária entre incorporadora e construtora.

O que aconteceu no caso julgado pelo STJ?

O caso envolveu compradores que adquiriram unidades com previsão de entrega em 2014. Após a incorporadora comunicar que não conseguiria finalizar a obra, os adquirentes decidiram, por conta própria, destituí-la e contratar uma nova construtora.

O STJ decidiu que:

A destituição é válida e encerra as obrigações do contrato de incorporação a partir da data da assembleia que a formaliza;

Os lucros cessantes são devidos até o momento da destituição, pois refletem o período de inadimplemento;

A incorporadora e a construtora respondem solidariamente pelos danos causados;

Danos emergentes não são devidos, quando os compradores optam por concluir a obra por conta própria — isso passa a ser uma nova relação jurídica, desvinculada da incorporadora original;

Os danos morais foram mantidos, reconhecendo o desgaste e a insegurança gerados aos adquirentes.

Divergência no STJ: e quando a jurisprudência não é uniforme?

Durante o evento, foi destacada a existência de entendimentos divergentes no STJ:

Alguns julgados seguem o texto da lei, inclusive reformando acórdãos que fixaram percentuais de retenção abusivos;

Outros ainda aplicam o entendimento anterior de retenção padrão de 25% (REsp 1979096/SP), mesmo após mudanças legislativas;

Em loteamentos, destaca-se a redução da taxa de fruição como medida de equilíbrio contratual (REsp 2104086/SP).

Essas variações tornam ainda mais importante a atuação estratégica de assessorias jurídicas especializadas, tanto para o incorporador que busca segurança contratual quanto para os adquirentes que querem defender seus direitos.

Relação com a área de atuação da Rezzú

Na Rezzú Soluções, acompanhamos de perto tanto os julgamentos relevantes como as movimentações legislativas do setor. Atuamos diretamente com:

✅ Recuperação de crédito em obras paralisadas ou entregues de forma parcial;

✅ Defesa jurídica e suporte estratégico em assembleias para destituição do incorporador;

✅ Apoio à Comissão de Representantes na continuidade da obra ou na liquidação de ativos;

✅ Assessoria a investidores que compram unidades de empreendimentos em crise;

✅ Intervenção junto a construtoras e fornecedores, com análise tributária e contratual.

Por que isso importa para seu negócio?

Seja você um investidor, comprador ou até mesmo um incorporador com dificuldades operacionais, entender os mecanismos legais de proteção patrimonial e as decisões dos tribunais é essencial para evitar prejuízos e manter sua segurança jurídica.

O caso julgado pelo STJ mostra que, apesar da lei ser clara, a interpretação dos tribunais pode variar, e estar bem assessorado faz toda a diferença no desfecho de um litígio.

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