Visões do empreendedor e do adquirente — e como a Rezzú pode atuar na proteção de ambos

O mercado imobiliário é um dos setores mais dinâmicos e estratégicos da economia brasileira. No entanto, sua complexidade jurídica exige cuidado redobrado na elaboração, análise e gestão dos contratos que envolvem incorporações e loteamentos.

Durante o Congresso IBRADIM Centro-Oeste 2025, especialistas abordaram pontos-chave das cláusulas contratuais — tanto na perspectiva do empreendedor quanto do adquirente — à luz da Lei 13.786/2018 e das decisões mais recentes do STJ. E a Rezzú Soluções, com sua atuação especializada em assessoramento jurídico e financeiro, tem muito a contribuir nessa jornada.

A incorporação imobiliária como ciclo econômico

De acordo com o STJ, a incorporação se caracteriza pela iniciativa do empreendedor em vender antecipadamente as unidades de um empreendimento para obter o capital necessário à sua construção. Esse ciclo pode durar de 3 a 6 anos, com marcos como:

• Compra do terreno
• Registro da incorporação
• Lançamento
• Financiamento
• Construção e entrega (habite-se e repasse)

Cada fase traz riscos e responsabilidades. Por isso, as cláusulas contratuais precisam ser claras, seguras e equilibradas, para proteger tanto o fluxo de caixa do incorporador quanto os direitos do comprador.

A Lei 13.786/2018 e o “quadro-resumo”: transparência como premissa

Essa lei veio como resposta à instabilidade jurídica que marcou o setor até 2018. Antes dela, cláusulas de distrato eram frequentemente anuladas, gerando insegurança para quem financiava e construía.

A nova legislação passou a exigir:

• Quadro-resumo com informações essenciais (preço, forma de pagamento, prazos, penalidades);
• Regras claras para devolução de valores em caso de distrato;
• Regulamentação da cláusula de tolerância (até 180 dias para prorrogar a entrega);
• Fruição e penalidades compatíveis com o uso do imóvel durante a ocupação.

Cláusula de tolerância: o que ela permite?

É a cláusula que autoriza o incorporador a atrasar a entrega do imóvel por até 180 dias corridos, sem gerar penalidade contratual, desde que isso esteja claramente previsto.

Essa regra tem sido validada judicialmente, mas exige redação objetiva e comunicação transparente com o adquirente.

Taxa de fruição e retenções: o que pode ser cobrado?

Nos contratos de aquisição, a taxa de fruição compensa o vendedor pelo uso do imóvel pelo comprador, antes da quitação total. Já os valores retidos no distrato (comissão, multa, despesas) devem seguir limites legais:

• Comissão de corretagem integral;
• Multa limitada a 25% do valor pago;
• Fruição limitada a 0,5% ao mês ou até 0,75% em loteamentos;
• Tributos, taxas, encargos previstos no contrato.

Essas regras visam impedir abusos e alinhar as expectativas das partes envolvidas. A jurisprudência recente do STJ tem validado as retenções, desde que estejam expressamente previstas no contrato e dentro dos limites legais (REsp 2.104.086/SP).

Por que isso impacta o fluxo de caixa da incorporação?

Antes da Lei, incorporadores sofriam com:

• Percentuais indefinidos de retenção (de 10% a 30%);
• Judicialização excessiva;
• Insegurança para financiar a obra (99% dos custos na fase inicial, com recebimento diluído ao longo dos anos).

Hoje, com regras mais objetivas, é possível estruturar juridicamente a incorporação de forma mais previsível. Mas isso só funciona com contratos bem redigidos e cláusulas estratégicas.

Como a Rezzú Soluções atua nesse cenário?



Seja para loteadoras, incorporadoras ou investidores, a Rezzú oferece suporte especializado nas seguintes frentes:

✅ Revisão e estruturação de contratos de compra e venda, compromisso e cessão;
✅ Cláusulas específicas de fruição, penalidades, inadimplemento e tolerância;
✅ Assessoria em distratos e resolução de conflitos com adquirentes;
✅ Recuperação de crédito e regularização contratual e registral;
✅ Intermediação de renegociações com foco na continuidade do empreendimento.

Conclusão

As cláusulas contratuais são o alicerce da segurança jurídica em empreendimentos imobiliários. Mais do que evitar litígios, elas garantem previsibilidade, confiança e viabilidade financeira para todas as partes envolvidas.

Na Rezzú, entendemos a linguagem dos contratos, da obra e do cliente — e unimos tudo isso com visão estratégica para proteger quem empreende e quem adquire.

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